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Leitartikel

Druck auf Wohnungsmarkt trotz Bauboom

30. März 2016 von

Foto: Patricia Senn

2015 wurde in Zürich so viel gebaut wie seit 50 Jahren nicht mehr.

Foto: Patricia Senn

Speich Areal: Viele der neuen Bewohner kommen aus dem Quartier selber.

Foto: Patricia Senn

Auf dem Speich-Areal trifft Neu auf Alt.

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Online seit
30. März 2016

Printausgabe vom
31. März 2016
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Während man sich im Jahre 1874 noch wünschte, es kämen ein paar gut betuchte Gesellschaften zum Leben an die Nordstrasse, könnte heuer der Eindruck entstehen, dass Normalverdiener es schwer haben, sich überhaupt in Wipkingen niederzulassen.

Blickt man vom Käferberg auf die Stadt hinunter und kann sich endlich vom Bann des höchsten, fensterlosen Gebäudes der Stadt befreien, fallen die unzähligen Kräne auf, die wie riesige, farbige Reiher zwischen den Häusern wachen. Laut statistischem Amt wurde 2015 in der ganzen Stadt Zürich so viel gebaut wie seit über 50 Jahren nicht mehr. In Wipkingen waren es Ende Jahr 180 fertiggestellte Wohnungen, in Höngg sogar 221. Nur in den Kreisen 5 und 12 wurde mehr gebaut.
Die Bauherren werben mit dem Leben zwischen Grossstadt und Naherholungsgebiet. Grosszügig geschnittene Minergie-Standard-Bauten mit Fensterfronten ersetzen ganze Häuserreihen. An der vermeintlich unattraktiven Bucheggstrasse entsteht die «Citadina» –  Eigentumswohnungen für Singles und Paare, die gefühlt bereits verkauft sind, bevor der Boden gelegt ist. Unweit davon wurden die ehemaligen Personalhäuser des Waidspitals abgerissen und durch rund 70 Genossenschaftswohnungen und 40 Eigentumswohnungen von HRS Real Estate AG ersetzt. Der Kaufpreis für 5.5 Zimmer im sogenannten «WaidLiving» liegt zwischen 1.1 und 1.25 Millionen Franken, hinzu kommt ein Baurechtszins von etwa 26’000 Franken pro Jahr.

Wohnungsnot und hohe Mieten

Gleichzeitig herrscht Wohnungsnot – in Wipkingen gab es am 1. Juni 2015 gerade mal drei Leerstände: Zwei Einzimmer- und eine Zweizimmerwohnung. Jaqueline Badran, SP-Politikerin und Wipkingerin, beobachtet, dass private Eigentümer ihre Mieten trotz rekordtiefer Zinsen bei jedem Mieterwechsel nach oben anpassen – ohne gesetzliche Grundlage. Zwar muss heute offengelegt werden, wie viel der Vormieter bezahlt hat, die Mietverträge werden aber dennoch unterzeichnet – schliesslich braucht man ein Dach über dem Kopf. «Die Leute zahlen die Miete, wohlwissend, dass sie zu hoch ist. Sie machen die Faust im Sack und verzichten stattdessen auf andere Dinge, zum Beispiel Ferien», so Badran. Wehren tun sich die Wenigsten.

Neues Seefeld in Wipkingen?

Seit einigen Jahren kursiert auch im Zusammenhang mit Wipkingen der Begriff der «Seefeldisierung», ein anderes Wort für das Phänomen der Gentrifikation, wonach ganze Stadtviertel durch Zuwanderung von reichen Bewohnern für alteingesessene Anwohnerinnen und Anwohner unerschwinglich werden. Benjamin Leimgruber, Architekt, und Martin Resch, Maschinenbau-Ingenieur, beide Vorstandsmitglieder des Quartiervereins Wipkingen, konstatieren wohl einen Druck auf den Wohnungsmarkt, schätzen die Lage in Wipkingen jedoch aus verschiedenen Gründen anders ein: Einerseits wirkt der hohe Anteil an Genossenschaftswohnungen einer extremen Verteuerung entgegen, anderseits dämmten die kleinen Parzellengrössen, die geringe baurechtliche Ausnützung und der Anteil an Quartiererhaltungszonen exorbitante Neuüberbauungen und damit einhergehende Preiserhöhungen etwas ein. Auch Badran sieht die Gefahr einer Seefeldisierung für das Quartier (noch) nicht gegeben. Die Entwicklung eines Quartiers hänge immer von den Eigentumsverhältnissen ab. Um eine gesunde Durchmischung und zahlbaren Wohnraum weiterhin gewährleisten zu können, bräuchte es einfach mehr Genossenschaften und gemeinnützige Stiftungen als Eigentümer.

Das Dilemma der Baugenossenschaften

Mehr Genossenschaftswohnungen – leichter gesagt als getan. Mehr als 90 Prozent der Wohnhäuser im Quartier entstanden zwischen 1893 und 1930. Diese Wohnungen sind meist klein geschnitten und für heutige Familien eher ungeeignet. Sanierungen können an diesen Grundstrukturen oft nicht viel ändern, es muss abgebrochen und neu gebaut werden. Doch jeder Neubau wirkt sich preissteigernd aus – auch für Genossenschaften. Da die Ausdehnung in der Horizontalen limitiert ist, strebt man in der Höhe. Damit wiederum stösst man bei manchen Anwohnern an die Grenze ihres Verständnisses, wie die Baugenossenschaft Denzlerstrasse bei ihrem Neubau im Sydefädeli feststellen musste.
Thomas Lörtscher, Finanzvorstand der Baugenossenschaft Kyburg, vertritt eher die Haltung des Bewahrers: Ihre fünf Häuser im Kern von Wipkingen aus den 20er Jahren seien auch Zeitzeugen und verfügten im Gegensatz zu den 40er-Jahre-Bauten über eine gute Substanz – wenn man zu ihr schaue. Der Vorstand der BG Kyburg setzt auf Sanierung, auch um die Mietzinsen günstig zu halten und so Wohnraum für Menschen mit tieferen Einkommen anbieten zu können. Aufgrund der Lage der Häuser und der Grösse der Wohnungen gibt es mittlerweile allerdings nicht mehr viele Familien mit Kindern in der Genossenschaft. Das Dilemma wird sichtbar: Entweder verdichten und zusätzliche beziehungsweise grössere – und teurere – Wohnungen schaffen, oder bewahren und dafür die Preise günstig halten.

Wer bietet mehr?

Ein weiterer Hemmschuh ist der Mangel an bezahlbaren Immobilien. Schon oft war Lörtscher mit potentiellen Verkäufern im Gespräch. Seit ein paar Jahren verläuft es jedoch immer ähnlich: Nach einem ersten Kontakt mit dem Hausbesitzer hört man lange nichts, beim nächsten Telefonat meldet sich der professionelle Liegenschaftenhändler: Das Haus geht zu Marktpreisen an den Höchstbietenden. Selbst grosse Genossenschaften können da nicht mithalten.
Oliver Baumgartner, Co-Besitzer des Kafi Schnaps in Wipkingen, gründete 2014 zusammen mit Freunden die Genossenschaft Kornhausplatz mit dem Ziel, auf dem Stück Land gegenüber des Kafi Schnaps den «Kornhausplatz» zu lancieren. Die Idee sei es, aus den zwei Parzellen einen belebten und durchlässigen Platz zu machen mit Raum für Wohnungen und Gewerbe. Sobald die Stadt das Land ausschreibt, wollen sie sich bewerben. Auch Baumgartner hat schon miterlebt, dass das eigene Angebot haushoch überboten wurde. Einerseits kann er verstehen, wenn Erbgemeinschaften lieber das höhere Angebot berücksichtigen – schliesslich geht es um viel Geld. Gleichzeitig ist er überzeugt, dass es noch idealistische Besitzer gibt im Quartier, welche ihre Häuser trotzdem lieber in den Händen gemeinnütziger Eigentümer sehen.

Die Wipkinger Identität – Mythos oder Softfaktor?

Vielleicht hat diese Einschätzung etwas mit der «Wipkinger Identität» zu tun, auf welche alle Gesprächspartner schliesslich zu sprechen kommen. Resch und Leimgruber sehen sie in der Verankerung der Gewerbetreibenden, in den Umzügen innerhalb des Quartiers und im Engagement der Bevölkerung gegeben, Baumgartner bemerkt sie in Form eines Zugehörigkeitsgefühls: Man kennt sich und weiss, wie die Leute hier ticken. Trotz der dörflichen Strukturen könne man jedoch durchaus etwas lustvoller und weniger konservativ mit der Bauthematik umgehen, findet er.  
Auch Rahel Brunner, bei der Collofunda AG zuständig für Vermietung und Verwaltung des neuen Speich-Areals, beobachtet eine hohe Identifikation der alteingesessenen Bevölkerung mit dem Wohnquartier, das, im Gegensatz zu anderen Stadtkreisen, natürlich gewachsen sei. Es sei ein bewusster Entscheid der Speich Immobilien AG gewesen, sich an Wipkingen und nicht etwa am Kreis 5 zu orientieren. So habe man von Beginn an, auch auf Anregung der Stadt Zürich, proaktiv informiert und sei im Gespräch mit dem Quartierverein gewesen. Ein grosser Teil der neuen Bewohner komme aus dem Quartier selber. Ähnliches bestätigt auch Dominique Diacon, Ansprechperson der WaidLiving-Überbauung: «Viele Käufer haben bereits einen Bezug zum Quartier. Einige wohnten schon in Wipkingen oder sind sogar hier aufgewachsen und zur Schule gegangen.»

Blick in die Zukunft

Wer über die Wohnsituation in Wipkingen nachdenkt, kommt früher oder später auf die Rosengartenstrasse zu sprechen. Verschwände die Schneise unter der Erde: Niemand würde den Verkehr und den Feinstaub vermissen. Gerade an der Rosengartenstrasse wären aber auch die unteren Einkommensschichten, die Notschlafstelle, Asylhäuser und Sozialwohnungen sowie das Kleingewerbe betroffen. Man braucht diese Debatte nicht anzuheizen, sie brennt bereits von selbst. Es lohnt jedoch ein Blick in die Zukunft und auf die Frage, welche Auswirkungen eine solche Aufwertung auf die so oft zitierte gute Durchmischung des Quartiers haben wird.

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