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Quartierleben

«In Sachen Tre Fratelli»

6. Dezember 2019 von

Nordstrasse 180 (rechts) und links davon das «Tre Fratelli»-Haus mit Baugespannen im Sommer 2019.
Foto: Fredy Haffner

Nordstrasse 180 (rechts) und links davon das «Tre Fratelli»-Haus mit Baugespannen im Sommer 2019.

Foto: Visualisierung: Immo Schwarz AG

Die Visualisierung zeigt, dass der Neubau keine geschlossene Frontfassade haben wird, sondern dort, wo heute die Durchfahrt zwischen den beiden Häusern ist, zurückversetzt wird.

Foto: Fredy Haffner

Lucas, Nicolas und Andreas Schwarz, die «Tre Fratelli». Rechts hinter dem Tresen: Wirt Reshat Shalaku.

Von

Online seit
6. Dezember 2019

Printausgabe vom
12. Dezember 2019
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Wenn ein Journalist in einem der lauschigsten Gartenrestaurants von Zürich zwischen Baugespannen sitzt und sich fragt, was hier wieder für ein Spekulationsobjekt durch die oberen Enden des Baugespanns geht, daraufhin die Besitzer ausfindig macht und anruft, jedoch bei einer Anwaltskanzlei landet, dann ahnt er Schlimmes. Doch «in Sachen Tre Fratelli» kam es anders.

Das «Tre Fratelli» darf getrost als Institution der Zürcher Gastroszene bezeichnet werden.
1974 gegründet, war es bald einer der ersten Treffpunkte der Zürcher Kreativszene, vom Künstler über den Werber bis zum Designer und anderen, die «dazu» gehörten oder gehören wollten, lange bevor ihnen Fredi Müller, der übrigens auch kurz im «Tre Fratelli» wirtete, im «Tres Kilos» im Seefeld auch eine Heimat eröffnete. Auch Künstler Mario Comensoli († 1993) sass hier oft zu Tisch.
Und nun soll das Haus abgerissen werden? Der «Wipkinger» traf sich, skeptisch eingestellt, mit jenen drei Männern, die das Haus besitzen und nach denen das Restaurant benannt wurde: Die Gebrüder Lucas (1963, Architekt), Andreas (1965, Hotelier und Inhaber Neumarkt 17) und Nicolas Schwarz (1971, Anwalt). Drei Brüder, «Tre Fratelli» – und mit diesem sehr verbunden. 1973 war es, aIs ihre Eltern das Haus an der Nordstrasse 182 kauften. Der Vater, Fritz Schwarz, ein bekannter Architekt, von dem unter anderem ein Haus am Vogtsrain in Höngg, 1968 im Stil des Brutalismus gebaut, heute unter Denkmalschutz steht. Die Mutter, Liz Schwarz, aus der berühmten Langenthaler Textildynastie Baumann stammende Textildesignerin, eröffnete 1964 das revolutionäre Einrichtungshaus «Neumarkt 17» in Zürich. Im Wipkinger Quartierrestaurant wollte Liz zwei ihrer Leidenschaften verschmelzen: italienische Küche und italienisches Design. Kurz sei daran erinnert, dass damals «der Italiener» hier noch ungefähr das Image hatte, welches heute knapp noch «dem Koreaner» anhaftet: exotisch. Ästhetin Liz legte los, schrieb und zeichnete die Menükarte, gestaltete Blumenarrangements, wählte die Bilder aus und wenn mal der Koch ausfiel, stand sie selbst in die Küche. Und so ass «die Szene» eben bald die ersten übergrossen Ravioli «fatta in Casa» im Restaurant, das Liz nach der Anzahl ihrer Söhne benannt hatte. Doch zusammen mit dem Neumarkt 17 wurde die Arbeit bald zu viel und so wurde das «Tre Fratelli» Geranten anvertraut. Jürg Omlin, Hans Kalt und später Rolf Aschwanden, unter dem zum ersten Mal, vor fast 30 Jahren, auch Reshat Shalaku arbeitete, der das «Tre Fratelli» nun seit 2012 selber führt.

Verdichtung, Fluch oder Segen?

Vor diesem Hintergrund erstaunt es, dass die Gebrüder Schwarz überrascht sind, dass das Neubauprojet auf so grosses Interesse stösst. Dass man in der Nachbarschaft skeptisch ist, verstehen sie: «Zwei alte Gebäude verschwinden, es kommt ein neuer, grösserer Bau, als Nachbarn würden wir auch nicht mit Begeisterung reagieren», sagt Nicolas Schwarz, der zusammen mit seinen Brüdern und dem Vater 2016 auch das Nachbarhaus, Nummer 180, erwarb.

Das Tre-Fratelli-Haus, Baujahr 1895, mit vier Wohnungen über dem Restaurant ist nicht im besten Zustand. Wurde es schlecht unterhalten? Nein, sagt Lucas Schwarz, der Architekt, der Vater habe immer investiert, doch die ganze Technik des Restaurants sei, was der Wirt bestätigt, veraltet und ja, in den Wohnungen habe man nie auf den neuesten Luxus gesetzt, das Nötigste wurde ersetzt, eine gewisse «Patina» war gewollt. Das Nachbarhaus mit seinen drei Wohnungen ist in noch sanierungsbedürftigerem Zustand. Dass etwas geschehen musste, zeichnete sich schon länger ab. «Zuerst haben wir versucht, die Liegenschaft 182 mit einem Anbau zu ergänzen», erinnert sich Lucas Schwarz. Dies war noch nach der alten Bau- und Zonenordnung (BZO). Als sich dann die neue, lange umkämpfte BZO 16 ankündigte, wartete man zu – und als sie dann im November 2018 in Kraft trat, wusste man, dass an dieser Lage nun fünf anstatt nur vier Geschosse erlaubt sind. Sanierungsbedürftig und nicht der geltenden BZO entsprechend lag der Entscheid zum Neubau auf der Hand. Und ist auch im Sinne eines politischen Prozesses, denn dass man davon abkommen will, weiterhin grüne Wiesen zuzubauen und dafür im vorhandenen Siedlungsraum verdichtet, hat sich als allgemeine Erkenntnis langsam durchgesetzt. Bei diesem Bauprojekt, das die Grundstücke der Häuser 180 und 182 vereint, bedeutet dies, dass wo heute total sieben Wohnungen und ein Restaurant sind, künftig 26 Wohnungen und das Restaurant sein werden.
Wäre man sich in den Verhandlungen mit der Baugenossenschaft Süd-Ost, welche das direkte Nachbarshaus, die 174 aus dem Jahr 1891, besitzt, einig geworden, sähen die Zahlen nochmals anders aus. Ein gemeinsames Bauprojekt mit durchgehendem Laubengang lag praktisch eingabereif vor, doch dann beschloss die Genossenschaft, eigene Wege zu gehen.
Nun, der neue Baukörper stösst auch so nicht überall auf Verständnis, denn im Vergleich zum Ist-Zustand ist er natürlich massiv grösser. «Ja», bestätigt Lucas Schwarz, «er ist grösser. Die Ausnutzung beträgt die erlaubten 165 Prozent und da wir das auf beiden Grundstücken ausnutzen wollen und in einem gewissen Sinn auch müssen, ist das auch sichtbar im Volumen».

Die heimlichen Treiber der Verdichtung

«Müssen»? Also doch eine Renditefrage? Der Architekt will nicht lügen und gibt zu, dass der Neubau natürlich eine gewisse Rendite bringen müsse, doch ein reines Renditeobjekt sei es nicht, dafür seien die voraussichtlichen Mietzinse zu moderat. Und sein Bruder Nicolas Schwarz betont, dass das Haus im Familienbesitz bleiben werde und er selber einziehen werde. Von einem «Zwang» zur maximalen Ausnutzung kann zumindest indirekt die Rede sein, denn wer nicht sehr vermögend und bereit ist, aus reiner Liebhaberei eine Altbauliegenschaft zu erhalten, hat offenbar fast keine andere Wahl als bis an die Grenzen zu gehen. Das «warum» beginnt schon mit den Grundstückspreisen, die sich auch in Wipkingen über die letzten Jahre massiv verändert haben, so dass bereits die Angst vor einer «Seefeldisierung» umgeht. Als Schwarzens das kleine Haus Nummer 180 mit 550 Quadratmeter Grundfläche 2016 kauften, kostete das 2,5 Millionen, also 4545 Franken pro Quadratmeter. Ein Preis, der sich, zuzüglich anstehender Renovationskosten, niemals rechnen lässt – ausser man baut eben neu. Doch dann kommen Vorschriften und Auflagen hinzu. Um nur Beispiele zu nennen:
Zu jeder der 26 Wohnungen im Ersatzneubau muss ein durchschnittlich fünf Quadratmeter grosser Abstellraum gebaut werden. Um den Wohnraum nicht zu beschneiden, erstellt man diese im Untergeschoss, wo die vorgeschriebenen 50 Abstellplätze für Fahrräder und die elf Autoabstellplätze sind. Die Anzahl dieser Abstellflächen werden anhand der Anzahl Wohnungen vorgeschrieben. Nur schon die Unterkellerung, eines der teuersten Elemente eines Hauses, wird somit ziemlich gross. Hinzu kommen Vorschriften des Behindertengleichstellungsgesetzes, die mitunter seltsame Blüten treiben. Ein Lift ist klar, doch ab acht Wohnungen in einem Neubau müssen sämtliche Wohnungen behindertengerecht gebaut sein: Korridore müssen rollstuhlgängig sein und die Nasszellen so konzipiert, dass sie jederzeit bei Bedarf nachträglich für Behinderte angepasst werden können. «Ich bin zwar kein Baujurist», konstatiert Andreas Schwarz, «doch mich erstaunt, dass man gleich alle Wohnungen so konzipieren muss. Vielleicht fünf Wohnungen hätte ich ja noch verstanden, aber gleich alle?». Und von den Vorschriften, welche für den Betrieb des Restaurants gelten, ist noch gar nicht erst die Rede. Im Einzelnen sind alle diese Auflagen nicht weiter schlimm und zum Teil sogar nachvollziehbar, doch in der Summe verteuern sie einen Neubau deutlich. «Man ist in einem sehr engen Korsett der Bauvorschriften und Auflagen, aus dem man kaum ausbrechen kann», hält Architekt Lucas Schwarz fest, ohne sich als Opfer darstellen zu wollen, doch in diesem Korsett müsse sich jede Bauherrschaft auch mit der Renditefrage auseinandersetzen. So ist es letztlich eben etwas anderes, ob man von «Verdichtung» nur spricht oder ob man sie in die Nachbarschaft gebaut bekommt.

Der angestrebte Mietermix

Ein Blick auf die Baupläne und die Grundrisse der Wohnungen zeigt, dass diese bescheiden sind. Lucas Schwarz dazu: «Wir wollten Stadtwohnungen machen, die einen Mietermix erlauben. Zum Beispiel ein älteres Ehepaar und dazu eine Betreuungsperson mit eigener Wohnung». «Das könnte auch mit einem Mahlzeitendienst des Restaurants verbunden sein», ergänzt Nicolas Schwarz, «das war schon die Vision unseres Vaters. Er sagte immer, warum soll jeder Pensionierte alleine zu Hause sitzen, warum nicht eine Infrastruktur schaffen, die verbindet?» Überdies gehe der Trend im städtischen Raum ohnehin weg von Wohnungen mit 100 und mehr Quadratmetern. Auch das ein Puzzleteil, das zum Neubauentscheid führte, so der Architekt: «Heute will man eher grössere Küchen und Nasszellen anstatt eine riesige Wohnzimmerlandschaft. Auch dem hätte eine reine Renovation nicht gerecht werden können, ausser man hätte das Haus komplett ausgehöhlt. Klar, damit wäre auch das Problem der alten Böden und ihrer mangelnden Trittschallisolation gelöst gewesen, doch Kosten und Nutzen standen in keinem Verhältnis zu einem Neubau». Also projektiert man im neuen «Tre Fratelli»-Haus pro Geschoss mit fünf Mietwohnungen eine gemeinsame Erschliessung. Jeweils zwei grössere 4 ½-Zimmer-Wohnungen für Familien, zwei mittlere mit 2 ½-Zimmern und eine 1 ½-Wohnung. Ein Gemeinschaftsraum mit Garten befindet sich im EG und die grosse Dachzinne wäre für alle Bewohner zugängig. Das Gebäude wird mit Fernwärme beheizt, und eine Fotovoltaik-Anlage ist auf dem Schrägdach geplant.

Ein «Tre Fratelli» ohne «giardino»

Und natürlich eben das «Tre Fratelli». Leider ohne Gartenrestaurant, denn das Gewohnheitsrecht, das dem alten Garten des «Tre Fratelli» zugestanden wurde, zählt beim Neubau nicht. Es gelten neue Lärmschutzvorschriften und es dürfte an diesem Ort nur noch bis 19 Uhr draussen bedient werden. Wirt Reshat Shalaku versteht das nicht, denn er habe höchst selten Lärmklagen aus der Nachbarschaft bekommen, und wenn, dann seien die immer direkt an ihn gerichtet worden und er habe im Gespräch immer eine Lösung oder Verständnis gefunden. Interessant ist, dass die Lärmbelastung eines Restaurants nicht bei den Nachbarn gemessen wird, sondern der für die Messung relevante, sogenannte «Empfangspunkt» liegt jeweils in der Liegenschaft des Restaurants selbst, beim «Tre Fratelli» in der Wohnung gleich über dem Restaurant. Diese ist natürlich exponiert, und der Zielwert kaum einzuhalten. Ausser man würde dort keine Wohnung, sondern zum Beispiel Büros einrichten. Also hat man auf Anraten des Bauamtes, nach der Einreichung des Baugesuches mit Gartenrestaurant, auf dieses letztlich verzichtet. Deshalb muss auch noch ein Änderungsgesuch zum am 10. September 2019 bereits bewilligten Bauprojekt eingegeben werden.

Ein Rekurs ist hängig

Nach Auflage der Baupläne hatten sieben Parteien den Beschluss bestellt und wären somit berechtigt gewesen, gegen die Baubewilligung Rekurs einzureichen. Getan hat das letztlich nur eine benachbarte Eigentumspartei. Kritisiert würden, so Lucas Schwarz, der Restaurantbetrieb, das Bauvolumen und «zu grosse Balkone». Doch gemäss ihm sei alles vorschriftsgemäss und deshalb bewilligt worden. Nebenbei bemerkt habe auch der Denkmalschutz die Pläne angeschaut, obwohl beide Häuser nicht im Inventar der Denkmalpflege sind – und nichts gegen den Abriss eingewendet, wie auch der Heimatschutz nicht.
Nun liegt der Ball beim Baurekursgericht. Dieses muss nun – nachdem die Bauherrschaft und die Stadt in einer Vernehmlassung Stellung nehmen konnten – entscheiden, ob die Baubewilligung der Stadt rechtens war. Noch sind die Brüder Schwarz guten Mutes und rechnen nur mit einem halben Jahr Verzögerung. So oder so wird nicht vor Anfang 2021 mit dem Bau begonnen – und bis dahin bleibt das «alte» Tre Fratelli sicher offen, inklusive dem lauschigen Garten.

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