Der Gemeinderat hat 2018 einstimmig die neue Verordnung zur Vermietung von städtischen Wohnungen (VGV) verabschiedet. Diese regelt insbesondere die Wohnsitzpflicht in der Stadt Zürich, Mindestbelegung pro Wohnung sowie Einkommensgrenzen für die Mietenden.

Seit 2019 werden neue Mietverhältnisse gemäss diesen Vorgaben abgeschlossen. Für bestehende Mietverhältnisse galt eine fünfjährige Übergangsfrist, während derer Mietende, die die Anforderungen nicht erfüllten, eigenverantwortlich Anpassungen vornehmen konnten – etwa durch einen Wohnungswechsel. Nun kann die Stadt auch die bestehenden Mietverhältnisse kontrollieren.

Fokus auf Unterbelegung und Wohnsitzpflicht

Wie die Stadt in einer Medienmitteilung schreibt, stehen einer ersten Etappe stark unterbelegte Wohnungen (Mindestbelegung um zwei Personen unterschritten) sowie Verstösse gegen die Wohnsitzpflicht im Fokus.

Derzeit gelten rund 1100 freitragende Wohnungen als unterbelegt, davon gut 150 als stark unterbelegt. Bei rund 100 Wohnungen muss die Einhaltung der Wohnsitzpflicht überprüft werden. Die betroffenen Mietparteien wurden schriftlich über den Handlungsbedarf informiert.

Gemäss Mietreglement sind Mietparteien verpflichtet, eine Unterbelegung innerhalb eines Jahres aktiv anzugehen. Betroffene erhalten auf Wunsch bis zu zwei Ersatzwohnungsangebote, sofern verfügbar. Bei Verstoss gegen die Wohnsitzpflicht muss der Wohnsitz innerhalb von drei Monaten in die Stadt Zürich verlegt werden.

Die unbegründete Ablehnung beider Ersatzangebote oder eine Missachtung der Wohnsitzpflicht kann zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Da die Anzahl freier Wohnungen begrenzt ist und die anstehenden Wohnungstausche mit erheblichem Aufwand verbunden sind, erfolgt die Umsetzung schrittweise und kann einige Zeit in Anspruch nehmen. In den späteren Etappen sollen auch einfache Unterbelegungen (Mindestbelegung um eine Person unterschritten) behoben werden – vorrangig bei kürzlich abgeschlossenen Mietverhältnissen.

Einkommensprüfung bei systematischer Überschreitung

Eine Überprüfung des massgebenden Einkommens erfolgt nur, wenn mehr als 15 Prozent der Mietenden die VGV-Vorgaben überschreiten. Um Schwankungen auszugleichen, wird die Quote über einen Dreijahresdurchschnitt berechnet. Die erste Auswertung findet Ende 2025 statt und stützt sich auf die Steuerdaten von Ende 2023 (Ablauf der Übergangsfrist).

Für die vollständige Berechnung werden die anonymisierten Steuerdaten der Jahre 2023 bis 2025 herangezogen, mit Auswertungen bis 2027. Einzelprüfungen erfolgen somit frühestens ab 2028 – und nur bei nachgewiesener systematischer Überschreitung.

Rechtliche Grundlage bestätigt

Einzelne Mietparteien hatten gegen die neu eingeführten VGV-Vertragsbestandteile Beschwerde eingelegt. Das Bundesgericht wies diese im Sommer 2024 letztinstanzlich ab und bestätigte die Zulässigkeit der Vertragsbestandteile sowie deren einseitige Einführung durch die Stadt.

Die VGV gilt für rund 7400 freitragende städtische Wohnungen, die zur Kostenmiete vermietet werden. Für die gut 2000 subventionierten Wohnungen kommen weiterhin die Vermietungskriterien der kantonalen und städtischen Wohnbauförderung zur Anwendung. 

Seit 2019 ist die Einhaltung der VGV fester Bestandteil der Vermietungsprozesse und gehört zum Alltag der städtischen Liegenschaftsbewirtschaftung. Mit der nun gestarteten aktiven Überprüfung bestehender Mietverhältnisse nimmt Liegenschaften Stadt Zürich eine zusätzliche, dauerhaft zu leistende Aufgabe wahr.

Quelle: Medienmitteilung der Stadt Zürich