Hochhäuser polarisieren. Für die einen sind sie notwendiges baugestalterisches Mittel einer Grossstadt und leisten einen Beitrag zur Verdichtung an neuralgischen Punkten, andere sehen ökologische Aspekte, den Schattenwurf und die Sichteinschränkung durch die hohen Gebäude kritisch. Umso wichtiger, dass der Bau von Hochhäusern mit einem gesetzlichen Regelwerk kontrolliert wird.

Diese Aufgabe übernehmen die Bau- und Zonenordnung der Stadt mit ihren Sonderbauvorschriften sowie die Hochhausrichtlinien, welche kürzlich aktualisiert wurden. Stadtrat André Odermatt und die Direktorin des Amts für Städtebau, Katrin Gügler, stellten den Stadtratsbeschluss der Presse am 3. Juli vor.

Ein langer Prozess

Die Hochhausrichtlinien, deren Überarbeitung notwendig geworden war, stammten noch aus dem Jahr 2001. Zwischen 2020 und 2022 erarbeitete das Hochbauamt die aktualisierte Version, womit den «drängenden ökologischen und sozialen Herausforderungen begegnet werden sollte», wie das Amt auf seiner Website erklärt.

Öffentlich aufgelegt wurden die Richtlinien Anfang des Jahres 2023; 357 Einwendungen wurden eingereicht. Nach einer neuerlichen Überprüfung und einigen Anpassungen hat nun der Stadtrat Ende Juni den Beschluss zu den Richtlinien gefasst, die endgültige Entscheidung darüber obliegt nun dem Gemeinderat.

Gebiete verschiedener Höhen

Welche Gebäude aber zählen überhaupt zu den Hochhäusern? Per Definition sind dies in Zürich all diejenigen Häuser, die höher als 25 Meter sind. Das sind nicht besonders viele: Von den rund 50 000 Gebäuden auf Stadtgebiet handelt es sich bei circa 300 um Hochhäuser, rund 60 Prozent davon sind niedriger als 40 Meter.

Für den Bau dieser besonderen Gebäude geben die Richtlinien verschiedene Zonen an, auf denen sie erstellt werden können. Dabei wird zwischen Gebieten für 40, 60 und 80 Meter hohe Häuser differenziert. Auch Bauten über 80 Meter sind möglich, bedürfen aber eines Gestaltungsplans.

Im Vergleich zu den alten Richtlinien, so betonte Katrin Gügler am Informationsanlass, seien die Gebiete verschärft worden. Zwar sei die Gesamtfläche der Hochhauszonen gleichgeblieben, es habe aber eine räumliche Verschiebung stattgefunden: Während das 80-Meter-Gebiet enger gefasst wurde und sich neu insbesondere auf das Gebiet nördlich des Gleisfelds in Zürich-West und Altstetten konzentriert, wurde das 60-Meter-Gebiet neu eingeführt sowie das 40-Meter-Gebiet vergrössert. Ausgeschlossen sei der Bau von Hochhäusern dagegen in sensiblen Zonen: an Hanglagen und Siedlungsrändern, am Seeufer sowie in Quartierbegegnungszonen.

Je höher, desto höhere Anforderungen

Generell, so Gügler, werde der Bau von Hochhäusern nach dem Prinzip erfolgen: «Je höher das Hochhaus, desto strenger die Anforderungen.» Die erhöhten Anforderungen an die Hochbauten würden mit Sonderbauvorschriften in die Bau- und Zonenordnung implementiert.

Konkret würden hier die Themen Ökologie, Stadtklima und soziale Nachhaltigkeit behandelt. Dies beinhalte unter anderem, dass bei den Hochhäusern belebte Erdgeschossnutzungen Pflicht seien, bei Gebäuden über 60 Meter auch eine publikumsorientierte Nutzung in einem der oberen Stockwerke oder die öffentliche Zugänglichkeit zur Dachterrasse.

Beim Planungsprozess für Hochhäuser ab 60 Meter soll zudem auch die Quartierbevölkerung ein Mitspracherecht erhalten: Zu Beginn des Prozesses wird eine Quartierveranstaltung organisiert, im vorgeschriebenen Konkurrenzverfahren bei der Auswahl des Architekturbüros soll eine Quartiervertretung in die Jury mit einbezogen werden.

Wichtig war Gügler zudem zu betonen, dass es durch den Bau von Hochhäusern nicht zu einer «unverhältnismässigen Verdichtung» komme. Laut Planungs- und Baugesetz dürfte in einem Hochhaus nicht mehr Ausnützung realisiert werden als in einem gewöhnlichen Gebäude. «Einen pauschalen Dichtebonus für das Hochhaus gibt es also nicht», so die Vertreterin des Amtes. An manchen Orten sei es raumplanerisch jedoch nicht möglich, die zulässige Dichte anders als mit einem Hochhaus zu erreichen.

Abstimmung zur Uferschutzinitiative im September

Die Hochhausrichtlinien bleiben nicht ohne Widerstand. Bereits im letzten Jahr war die «Uferschutz Initiative» mit rund 4700 Unterschriften eingereicht worden. Das Komitee lehnt die Pläne des Hochbaudepartements ab und fordert statt Hochhäusern eine Verdichtung mittels Blockrandüberbauungen.

Konkret fordert die Initiative einen verbindlichen Mindestabstand von den Ufern von See und Limmat für Gebäude mit mehr als 25 Metern Höhe. Über die Initiative wird am 22. September abgestimmt, der Stadtrat hat einen Gegenvorschlag erarbeitet.